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Interview Monde de l’Assurance

B-Cover lance son nouveau produit: B-Cover Construct pour assurer des travaux de rénovation ou d’aménagement dans ou à un immeuble d’appartements!
Via une interview avec Monde de l’Assurance Annemie Bamps et Lotte Martens de B-Cover expliquent la police B-Cover Construct!

 

Statuts et assurances, un homme averti en vaut deux

Cadre juridique concernant les statuts d’un immeuble en copropriété

La loi sur la copropriété forcée du 2 juin 2010 est d’application si un bien immeuble est divisé entre plusieurs propriétaires et si certaines parties sont destinées à l’usage commun.

Le notaire établit les statuts pour des bâtiments pour lesquels cette loi est d’application. Ces statuts consistent en un acte de base et un règlement de copropriété. De plus, un règlement d’ordre intérieur peut être établi. En pratique on établit les statuts généralement sur l’initiative du promoteur immobilier ou du maître d’ouvrage avant qu’un premier appartement soit vendu.

Les statuts sont très importants pour la copropriété. Une ACP ne peut en effet pas obtenir une responsabilité juridique si les statuts ne sont pas transcrits dans le bureau des hypothèques. Dans ces statuts on désigne aussi les parties privatives et communes de l’immeuble d’appartements.

Des obligations statutaires concernant les assurances

Les statuts d’un bâtiment en copropriété comprennent de différentes stipulations concernant les assurances d’un immeuble. Dans les statuts on ne détermine pas seulement quelles assurances il faut conclure pour le bâtiment, mais aussi quelles garanties il faut au moins souscrire.

Il est donc très important que tant le syndic que l’ACP tienne non seulement compte des assurances obligées par la loi, mais aussi des obligations stipulées par les statuts concernant les assurances de l’immeuble. Si on ne répond pas aux obligations statutaires, la responsabilité de l’ACP et du syndic risque d’être dans une position difficile!

Le paquet d’assurances de B-Cover est composé d’une telle manière qu’il réponde à la plupart des obligations statutaires. Evidemment le syndic et l’ACP doivent encore vérifier si une garantie supplémentaire est nécessaire afin de répondre aux obligations statutaires. Les statuts peuvent par exemple obliger de prévoir la garantie abandon de recours contre les locataires et/ou les occupants.

 

L’ACP: une entreprise comme une autre!

syndicus appartementsgebouw

 

La plupart des gens ne réalisent pas qu’une ACP est en principe une entreprise avec toutes les obligations légales et juridiques y liées.

La nouvelle loi sur la copropriété du 2 juin 2010 prévoit clairement que tous les documents émanant de l’ACP doivent mentionner le numéro d’entreprise de l’association.

M.B. 28.06.2010 Ed.2 F.2010-2176 Art. 4 Dans l’article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit: «Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association. »

Le numéro d’entreprise n’est accordé que lors de la transcription sur les registres publics de nouveaux statuts ou des actes modifiant les statuts existants. Par conséquent, il y a beaucoup d’associations qui n’ont toujours pas reçu de numéro d’entreprise.

Quelles ACP ont un numéro d’entreprise ?

Des associations formées après l’adoption de la loi du 16 janvier 2003 sont en principe automatiquement enregistrées à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE).

M.B. 30.06.2003 F. 2003-2636 Art. 1: Le numéro d’entreprise et le numéro d’unité d’établissement sont attribués à l’entreprise ou à l’unité d’établissement visées à l’article 2,3° et 6°, de la loi du 16 janvier 2003 portant création d’une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce et création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions, ci-après dénommée “la loi”, par la Banque-Carrefour des Entreprises chargé du registre visé à l’article 3 de la loi.

Pour ces associations, le conservateur des hypothèques déposera une demande électronique auprès de la BCE de sa propre initiative.

La loi est aussi d’application pour des associations formées avant le 16 janvier 2003.

En pratique, les conservateurs des hypothèques demandent seulement un numéro d’entreprise pour des ACP existantes lorsque des faits juridiques se présentent.

Dans des associations plus anciennes pour lesquelles le conservateur des hypothèques même n’a pas pris l’initiative de demander un numéro d’entreprise, le syndic ou un intéressé (p.ex. un copropriétaire) peut le demander.

Lorsque vous voulez savoir si votre association a déjà été enregistrée à la BCE, vous pouvez le rechercher sur le site web de la BCE via le lien suivant :
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform.html.

Quelles informations sont nécessaires pour la demande d’un numéro d’entreprise ?

Quand on veut demander un numéro d’entreprise, on doit faire parvenir les informations suivantes au bureau des hypothèques compétent :

  • le nom de l’ACP 
  • le nom du notaire devant lequel l’acte de base a été passé
  • la date de la passation de l’acte de base
  • pour les actes passés avant le 1 août 1995: une copie des premières pages de l’acte de base sur lesquelles les parties présentes lors de la passation de l’acte sont mentionnées et les biens immeubles sont décrits

Les associations partielles, reçoivent-elles leur propre numéro d’entreprise ?

La loi révisée du 2 juin 2010 a, sous conditions, prévu la possibilité d’établir une ou plusieurs associations partielles avec personnalité juridique dans un bâtiment ou groupe de bâtiments.

Etant donné que des associations partielles peuvent obtenir une personnalité juridique de la même façon que l’association globale, les associations partielles devront disposer d’un numéro d’entreprise. Cela implique que chaque association partielle de copropriétaires à laquelle une personnalité juridique doit être attribuée, doit disposer de ses propres statuts. Cet acte doit passer devant notaire et doit être transcrit au bureau des hypothèques compétent. Ensuite le numéro d’entreprise peut être accordé.

B-Cover Home, les meilleures conditions pour l’assurance de votre contenu

En tant que copropriétaire, vous faites partie d’une Association des Copropriétaires (ACP). Chaque ACP doit souscrire une police globale selon les statuts du bâtiment. Une police globale est une assurance incendie pour un immeuble à appartements dans laquelle tous les appartements ensemble sont assurés.

L’assurance incendie intervient en cas de dommages causés par un incendie, de la foudre, une explosion, l’action de l’électricité, la tempête et la grêle, des dégâts des eaux, le bris de vitres,… Le syndic souscrit la police globale au nom de l’ACP.

Attention: votre contenu n’est pas assuré dans la police globale!

Quand votre immeuble à appartements est assuré chez B-Cover, nous offrons aux copropriétaires la possibilité de souscrire une police incendie pour l’assurance de leur contenu. Nous vous garantissons les garanties les plus larges du marché avec notre assurance unique à base d’une formule Tous Risques Sauf! De plus, si le capital assuré de la police globale a été déterminé à base d’une expertise, vous bénéficiez d’une couverture gratuite pour vos aménagements (armoires encastrées, cuisine design, parquet,…) jusqu’à 1.000 €/m².

Si vous le souhaitez, vous pouvez étendre votre police contenu avec une assurance contre le vol.

Avantages B-Cover Home:

  • suppression de la franchise quand vos dommages coïncident avec des dommages au bâtiment
  • règlement de sinistres rapide et simple

Les garanties les plus larges du marché à des taux extrêmement avantageux!

L’importance de l’assurance B-Cover Liability

Dans cet article nous expliquons le contenu et l’importance d’une assurance responsabilité civile de l’ACP. B-Cover offre la garantie B-Cover Liability pour cette assurance.

Qu’est-ce que cette assurance contient exactement?

L’assurance B-Cover Liability couvre la responsabilité envers des tiers pour des dommages causés par le bâtiment ou par l’association des copropriétaires, les copropriétaires individuels, le syndic, les membres du conseil de copropriété, le commissaire aux comptes et les préposés de l’ACP.

Pourqoui est-ce qu’on devrait souscrire cette assurance?

Cette assurance n’est pas une obligation légale mais souvent les statuts du bâtiment exigent de souscrire cette assurance. Ca varie donc d’un bâtiment à l’autre si cette assurance est obligatoire ou non. Nous vous conseillons de souscrire cette assurance quoi qu’il en soit de sorte que l’ACP bénéficie d’une couverture la plus complète possible.

Des avantages supplémentaires de cette assurance:

  • Les copropriétaires sont considérés comme des tiers entre eux de sorte que la responsabilité civile d’un copropriétaire envers l’autre est aussi couverte.
  • Des dommages causés à des biens confiés ou loués sont également assurés.

Quels sinistres peuvent être couverts par cette assurance?

Voici quelques exemples de sinistres qui sont couverts par l’assurance B-Cover Liability:

  • Toutes les semaines, un des copropriétaires met dehors la poubelle commune. Il oublie de mettre le frein et par conséquent, la poubelle roule sur la rue et cause un accident avec des dommages à une voiture.
  • Un copropriétaire a été désigné comme responsable pour déneiger l’allée et le trottoir devant l’immeuble. Il endommage une voiture stationnée d’un autre copropriétaire ou d’un tiers avec sa bêche.
  • Les terrasses sont touchées par la corrosion du béton. Une partie de la terrasse tombe et cause des dommages à une voiture stationnée.

Quel est le prix de cette assurance?

La prime annuelle pour cette assurance est de 74,63 € taxes et frais y compris.

La responsabilité de l’assemblée générale

L’assemblée générale existe exclusivement des copropriétaires et prend toutes les décisions par rapport à les parties communes d’un immeuble à appartements.
Du fait que l’assemblée générale n’a pas de personnalité juridique, elle n’a aucune responsabilité pour les décisions qu’elle a prises. Par conséquent il se fait une question importante:

« Qui est responsable quand l’assemblée générale prend une décision ou néglige de la prendre ce qui cause des dommages? »

Ce n’est pas l’assemblée générale, mais l’association des copropriétaires à qui on peut s’adresser vu que cette dernière a de la responsabilité juridique.

  • Les membres de l’association des copropriétaires sont tous les copropriétaires. Selon la loi les membres peuvent seulement se porter garant des engagements contractés par l’association des copropriétaires pour leur part dans les parties communes.
  • L’association des copropriétaires elle-même a des propres biens et un propre siège. Le syndic exécute les décisions de l’association des copropriétaires. La gestion est dirigée par les décisions prises par l’assemblée générale.

Article 577-5 § 4 du code civil accorde une exception au principe que l’association des copropriétaires est responsable et non les membres de l’association. Cet article a produit un tournant concernant cette responsabilité.

Le créancier peut condamner la personne morale aussi bien que les copropriétaires individuels. Les copropriétaires individuels peuvent seulement être condamnés pour leur part dans les parties communes. Heureusement il y a un pis-aller pour les copropriétaires dans article 577-9 § 5 du code civil.

Supposons qu’un copropriétaire demande avec insistance de prendre une certaine décision sur l’assemblée générale. L’assemblée générale néglige de prendre cette décision et le copropriétaire commence une procédure contre l’association. Par conséquent, ce copropriétaire ne peut pas être rendu responsable des dégâts eventuels qui se produisent parce que la décision n’était pas prise.

Le syndic d’un immeuble à appartements

syndicus appartementsgebouw

La nomination d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Il exécute surtout les décisions prises par l’assemblée générale.

Comment est-ce qu’on désigne un syndic?

Dans des immeubles à appartements neufs, le syndic est souvent nommé par le promoteur immobilier et le mandat est consigné dans l’acte de base ou dans le règlement de copropriété. Cette désignation échoit lors de la première assemblée générale qui peut renommer le syndic.

Qui peut être syndic?

Chaque copropriétaire (personne privée ou personne morale) dans un immeuble à appartements peut être syndic. On peut aussi opter pour un syndic professionnel. Il peut être un agent immobilier qui est inscrit à l’IPI dans la liste des syndics, un comptable ou un avocat.

Combien de temps est-ce que le mandat d’un syndic dure?

Le mandat d’un syndic dure au moins une année et est limité à une durée maximale de trois années, mais peut être renouvelé par une décision expresse de l’assemblée générale.

Quelles sont les tâches d’un syndic?

L’ensemble de tâches d’un syndic existe généralement de:

  • Tâches légales comme la gestion financière, la réalisation des décisions de l’assemblée générale,…
  • Tâches statutaires comme assister à des expertises
  • Mandats particuliers éventuels imposés par l’assemblée générale comme choisir une firme pour exécuter des travaux dont les frais ne dépassent pas un certain montant
  • Tâches imposés par les autorités (la législation du sol, citerne à mazout, ascenseurs,…)
  • La prise de décisions urgentes (c’est possible sans décision antérieure de l’ACP) comme souscrire une assurance incendie quand le syndic constate que le bâtiment n’est pas assuré

Est-ce que le syndic doit souscrire une assurance responsabilité?

Selon article 577-8, §4 10° du code civil, le syndic doit souscrire une assurance responsabilité qui couvre l’exercice de sa mission et il doit fournir une preuve de l’assurance. Si ce syndic pratique son mandat gratuitement, cette assurance est souscrite aux frais de l’ACP.

Remplacement du mandat de placement

Assuralia et les fédérations de courtiers (Feprabel, FVF, UPCA) ont signé le 2/6/2014 un protocole d’accord sectoriel qui instaure un nouveau système : l’avis de changement d’intermédiaire. Cet accord fait disparaitre l’ancien usage (mandat de placement).
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Vous pouvez retrouver l’avis de changement d’intermédiaire ici.

B-Cover Building Insurance lance des extensions des garanties gratuites!

A partir du 1 octobre 2014, B-Cover lance une édition renouvelée des conditions de la police B-Cover Property!

En plus d’une série d’extensions des garanties GRATUITES, aussi quelques explications sont ajoutées aux conditions afin d’éviter des discussions en cas de sinistre.

De cette façon, nous faisons de sorte que B-Cover reste encore toujours la seule référence sur le marché pour l’assurance de buildings en copropriété et ceci avec les garanties les plus étendues pour une protection optimale du copropriétaire!

Voici un résumé de quelques extensions des garanties en plus de notre police ‘Tous risques sauf’ avec les conditions complémentaires B-Cover Property:

  • garantie bris de machine pour une couverture en cas de dommages causés à des ascenseurs, des installations de chauffage ou des installations de refroidissement causés par un bris mécanique interne
  • garantie ‘perfectionnements invollontaires’ pour l’indemnisation de frais supplémentaires si, par exemple, à cause de nouvelles normes légales concernant l’isolation, le client est obligé de remplacer les matériaux endommagés par de meilleurs matériaux qui sont plus chers et qui répondent aux nouvelles normes légales
  • indemnisation des frais relatifs à la remise en état du jardin, de toitures végétales et de jardins de toiture faits en conséquence d’un sinistre couvert, même s’il ny’a pas de dégâts au bâtiment!
  • application des garanties, aussi si des dégâts se produisent dans un appartement à cause de travaux exécutés dans un lot contigu du même bâtiment
  • indemnisation des frais relatifs à l’enlèvement et le replacement de revêtement de toiture (p. ex. bankirai) lors de la réparation d’un toit

Regardez nos conditions renouvelées par le lien suivant: B-Cover Property Building – conditions particulieres

La formule connue reste inchangée: seulement un contrat pour l’assurance de TOUS les risques relativement à un immeuble à appartements ou à bureaux en copropriété et ceci au mesure des copropriétaires!

 

Interview B-Cover apparu dans ‘Le Monde de l’Assurance’, édition avril 2013

20130420 Interview B-Cover

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