nlfr
Blogberichten

B-Cover Construct, een unieke verzekering voor de uitvoering van renovatie- of inrichtingswerken in een appartementsgebouwen in mede-eigendom.

De nood aan renovatiewerken in een appartementsgebouw in mede-eigendom is steeds vaker een realiteit waarmee rekening gehouden moet worden. Het is belangrijk dat u als bouwheer (VME) niet afhankelijk bent van een verzekering Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) die is afgesloten door een andere partij zoals de aannemer. U heeft dan namelijk geen zicht op de verzekerde partijen, de vrijstellingen die van toepassing zijn, de omvang van de dekkingen…

Waarom is deze verzekering een must bij het organiseren van werken in een VME?
•Schade ten gevolge van werken is uitgesloten in de brandverzekering!
•Enerzijds biedt deze verzekering een bescherming voor uw investering door de vergoeding van alle materiële schade aan de werken zelf en materiële schade aan het volledige gebouw ten gevolge van deze werken (ongeacht of het over privatieve of gemeenschappelijke delen gaat).
Door een storm waait een deel van het dak dat gerenoveerd wordt weg.
Bij het renoveren van de inkomhal worden er krassen gemaakt op de nieuwe glazen inkomdeur. Het is niet duidelijk welk van de partijen op de werf dit veroorzaakt heeft.
•Anderzijds worden de aansprakelijkheden naar aanleiding van de werken verzekerd
De VME wordt naar aanleiding van een gevelrenovatie aangesproken voor schade aan de gevel van het buurgebouw op basis van art. 544 BW

Ook mede-eigenaars kunnen renovatie- of inrichtingswerken uitvoeren. Tijdens dergelijke werken kan er niet alleen schade ontstaan aan de werken zelf en delen van het betrokken appartement die geen deel uitmaken van de werken maar ook aan gemeenschappelijke delen en de omliggende appartementen of handelspanden. Ook voor deze werken kan de verzekering B-Cover Construct afgesloten worden.
Tijdens renovatiewerken in een keuken wordt een waterleiding geraakt. Er is schade aan de vloer van de woonkamer van het betrokken appartement. Ook het plafond van de onderbuur blijkt beschadigd.

De polis B-Cover Construct voorziet standaard de meest uitgebreide dekkingen zodat u niet geconfronteerd wordt met technisch moeilijke keuzes.

Voor meer info kan u terecht bij een partnermakelaar van B-Cover in uw regio of op http://b-cover.be/b-cover-construct/

Blogberichten

Infovergaderingen syndici september 2017

B-Cover organiseerde in september infovergaderingen voor syndici op verschillende locaties. Tijdens deze vergaderingen gaven B-Cover en B.T.V. uitleg over de aansprakelijkheidsrisico’s verbonden aan het beheer en het bezit van appartementsgebouwen. Wij gaven ook concreet advies over het verzekeren en het auditeren van gebouwen.

Enkele sfeerbeelden

 

Blogberichten

Interview Verzekeringswereld

B-Cover lanceert haar nieuw product: B-Cover Construct voor het verzekeren van renovatie- en inrichtingswerken in of aan appartementsgebouwen!
In de Verzekeringswereld is een interview verschenen met Annemie Bamps en Lotte Martens van B-Cover waarin zij meer uitleg geven over de polis B-Cover Construct!

Interview Verzekeringswereld

Blogberichten

Statuten en verzekeringen: een verwittigd man is er twee waard

Juridisch kader: statuten van een gebouw in mede-eigendom

De wet op gedwongen mede-eigendom van 2 juni 2010 is van toepassing wanneer een onroerend goed tussen verschillende eigenaars wordt verdeeld en bepaalde delen voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Voor gebouwen waarop deze wet van toepassing is, maakt de notaris statuten op. Deze statuten bestaan uit een basisakte en een reglement van mede-eigendom. Hiernaast kan optioneel het reglement van inwendige orde worden opgemaakt. In de praktijk zullen deze statuten meestal op initiatief van de bouwpromotor of bouwheer worden opgemaakt voordat een appartement wordt verkocht.

Deze statuten zijn van groot belang voor de mede-eigendom. Een VME kan namelijk geen rechtspersoonlijkheid verkrijgen wanneer de statuten niet op het hypotheekkantoor worden overgeschreven. In deze statuten worden ook de gemeenschappelijke en privatieve gedeelten van het appartementsgebouw aangeduid.

Verplichtingen rond verzekeringen in statuten

De statuten van een gebouw in mede-eigendom omvatten verschillende bepalingen rond de verzekeringen van het gebouw. In de statuten wordt niet alleen bepaald welke verzekeringen er voor het gebouw moeten worden afgesloten, maar ook welke waarborgen men minimaal moet onderschrijven.

Het is bijgevolg van essentieel belang dat zowel de syndicus als de VME naast de wettelijk verplichte verzekering ook rekening houden met de verplichtingen die de statuten opleggen rond de verzekeringen van het gebouw. Wanneer er niet aan de statutaire verplichtingen wordt voldaan, kan immers de aansprakelijkheid van de VME en de syndicus in het gedrang komen!

Het verzekeringspakket van B-Cover is zo ontworpen dat het standaard aan de meeste statutaire verplichtingen voldoet. Uiteraard moeten de syndicus en de VME nog steeds controleren of een extra toevoeging nodig is om te voldoen aan de statutaire verplichtingen. Een voorbeeld hiervan is de eventuele statutaire verplichting om in de brandpolis de waarborg afstand van verhaal ten opzichte van huurders en/of gebruikers te voorzien.

Blogberichten

Veiligheidssymposium 25 april 2017

UVS organiseert op 25 april 2017 een infonamiddag speciaal gericht naar syndici met als thema “De veiligheid van appartementsgebouwen: ieders verantwoordelijkheid”.

Op deze infonamiddag zullen verschillende sprekers, waaronder B-Cover, concrete tips en informatie voor syndici en mede-eigenaars geven.

De brandweer zal ook aanwezig zijn om de problematiek van het blussen, evacueren en audits van gebouwen aan te kaarten met de nadruk op de aansprakelijkheid van de syndicus.

Praktische gegevens

Wanneer? Dinsdag 25 april 2017 van 13.30 tot 19.00 uur
Waar? Syntra Limburg, Kerkstraat 1 3600 Genk
Hoe inschrijven? Via e-mail naar edith.bijnens@syntra-limburg.be
Kostprijs? Voor UVS-leden € 35 en voor niet-UVS-leden € 45

Op de website van UVS kan u het programma van het veiligheidssymposium terugvinden.

Blogberichten

Syndicus van een appartementsgebouw

syndicus appartementsgebouw

In iedere mede-eigendom moet verplicht een syndicus aanwezig zijn. Hij voert voornamelijk de beslissingen uit die rechtsgeldig in de algemene vergadering worden genomen.

Hoe wordt een syndicus aangesteld?

Bij nieuwbouw wordt de syndicus meestal door de bouwpromotor aangesteld en wordt het mandaat in de basisakte of in het reglement van mede-eigendom vastgelegd. Deze aanstelling vervalt bij de eerste algemene vergadering die de syndicus kan herbenoemen.

Wie kan syndicus zijn?

Iedere mede-eigenaar (privé- of rechtspersoon) in een appartementsgebouw kan syndicus zijn. Er kan ook voor een professionele syndicus gekozen worden. Dit kan een vastgoedmakelaar zijn met een BIV-inschrijving op de lijst van syndici, een boekhouder of een advocaat.

Hoelang duurt het mandaat van een syndicus?

Het mandaat van een syndicus duurt minimum één jaar en mag niet langer dan drie jaar duren, maar kan door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering worden hernieuwd.

Wat zijn de taken van een syndicus?

Het takenpakket van een syndicus bestaat doorgaans uit:

  • Wettelijke taken zoals het financieel beheer, het uitvoeren van beslissingen van de algemene vergadering,…
  • Statutaire taken zoals het assisteren bij expertises
  • Eventuele bijzondere mandaten door de algemene vergadering opgelegd zoals het kiezen van een firma om werken uit te voeren waarbij de kosten niet boven een bepaald bedrag uitkomen
  • Taken door de overheid opgelegd (bodemwetgeving, stookolietanks, liften,…)
  • Beslissingen van dringende orde nemen (dit kan zonder voorafgaande beslissing van de VME) zoals het afsluiten van een brandverzekering wanneer de syndicus vaststelt dat het gebouw niet verzekerd is

Moet de syndicus een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten?

Volgens artikel 577-8, §4 10° van het Burgerlijk Wetboek moet de syndicus een aansprakelijkheidsverzekering aangaan die de uitoefening van zijn taak dekt en moet hij het bewijs van deze verzekering afleveren. Indien deze syndicus zijn mandaat kosteloos uitoefent, wordt deze verzekering op kosten van de vereniging van mede-eigenaars aangegaan.

De verzekering B-Cover Profession verzekert de beroepsaansprakelijkheid van de syndicus, VME, leden van de raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen.
In het pakket B-Cover Building met als basis de brandverzekering kan deze keuzeverzekering worden opgenomen. Contacteer ons via 02/704.49.70 of via sales@b-cover.be .

 

Blogberichten

Aansprakelijkheid algemene vergadering

De algemene vergadering bestaat uitsluitend uit mede-eigenaars en neemt alle beslissingen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Doordat de algemene vergadering geen rechtspersoonlijkheid heeft, heeft zij dus geen enkele verantwoordelijkheid voor de door haar genomen beslissingen. Hierdoor ontstaat een belangrijke vraag:

“Wie is dan wel aansprakelijk als de algemene vergadering een beslissing neemt of nalaat te nemen waardoor er schade ontstaat?”

Het is niet de algemene vergadering, maar wel de vereniging van mede-eigenaars die hierover kan worden aangesproken omdat deze wel over een rechtspersoonlijkheid beschikt.

Omdat de vereniging van mede-eigenaars een rechtspersoonlijkheid heeft, moeten we een onderscheid maken tussen de leden van de vereniging en de vereniging zelf:

  • De leden van de vereniging van mede-eigenaars zijn alle mede-eigenaars. Volgens de wet kunnen de leden enkel ten belope van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen instaan voor de verbintenissen aangegaan door de vereniging van mede-eigenaars.
  • De vereniging van mede-eigenaars zelf heeft een eigen vermogen en een eigen zetel. De syndicus voert de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars uit. Het beheer wordt gestuurd door beslissingen genomen door de algemene vergadering.

Artikel 577-5 § 4 van het Burgerlijk Wetboek staat een uitzondering toe op het principe dat de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk is en niet de leden van de vereniging. Dit artikel heeft voor een doorbraak rond deze aansprakelijkheid gezorgd.

De schuldeiser kan zowel de rechtspersoon als de individuele mede-eigenaars veroordelen. De individuele mede-eigenaars kunnen enkel ten belope van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen worden veroordeeld. Gelukkig is er voor de individuele mede-eigenaar een uitweg in artikel 577-9 § 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Stel dat een mede-eigenaar op de algemene vergadering aandringt om een bepaalde beslissing te nemen. De algemene vergadering laat na deze beslissing te nemen en de mede-eigenaar start een procedure tegen de vereniging. Hierdoor kan deze mede-eigenaar niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade die ontstaat doordat de beslissing niet werd genomen.

BRON: VZW NICM

Blogberichten

Commissaris van de rekeningen in een appartementsgebouw

Is het aanstellen van een commissaris van de rekeningen verplicht?

Artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in elke gedwongen mede-eigendom verplicht één commissaris van de rekeningen moet worden aangesteld.

Wat is de taak van de commissaris van de rekeningen?

De commissaris van de rekeningen heeft als opdracht het door de syndicus gevoerde financieel beheer nauwkeurig onder de loep te nemen. De verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen worden in het reglement van mede-eigendom bepaald.

Enkelvoudige of dubbele boekhouding?

De wet van 2 juni 2010 bepaalt of er een enkelvoudige of dubbele boekhouding moet worden gevoerd. Voor gebouwen met minder dan 20 kavels bepaalt de wet dat een vereenvoudigde boekhouding volstaat. Voor gebouwen met meer dan 20 kavels heeft de wetgever voor het systeem van de dubbele boekhouding gekozen zoals we dit binnen een vennootschap kennen.

Wie kan als commissaris van de rekeningen worden aangesteld?

De wetgever legt hiervoor geen specifieke normen op, maar het reglement van mede-eigendom mogelijk wel. Zowel mede-eigenaars als niet-mede-eigenaars kunnen als commissaris van de rekeningen worden benoemd. De aangestelde commissaris moet wel minstens over een basiskennis boekhouding en financieel beheer beschikken. In grotere gebouwen wordt eerder een bedrijf of een persoon die kennis heeft van de materie zoals een boekhouder of een accountant aangesteld.

De commissaris van de rekeningen en zijn beroepsaansprakelijkheid

De commissaris van de rekeningen heeft een zware verantwoordelijkheid. Stel dat er schade ontstaat doordat de commissaris van de rekeningen zijn taken niet of niet goed heeft uitgevoerd. De schade kan dan integraal op de commissaris van de rekeningen worden verhaald. Het is dus aan te raden voor elke commissaris van de rekeningen om een verzekering beroepsaansprakelijkheid af te sluiten. Een professionele commissaris is in principe automatisch verzekerd voor zijn beroepsaansprakelijkheid. Voor een niet-professionele commissaris van de rekeningen die deze functie kosteloos uitoefent, zal de VME de kosten voor deze verzekering meestal voor haar rekening nemen.

Annemie Bamps, gedelegeerd bestuurder B-Cover
Peter Leyseele, juridisch adviseur appartementsrecht

Blogberichten

De raad van mede-eigendom in een appartementsgebouw

syndicus appartementsgebouw

Artikel 577-8/1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in gebouwen met ten minste 20 appartementskavels tijdens de eerste algemene vergadering verplicht een raad van mede-eigendom moet worden opgericht. Als het gebouw minder dan 20 appartementskavels telt, mag de algemene vergadering zelf beslissen of zij al dan niet een raad van mede-eigendom opricht.

Wat zijn de taken van de raad van mede-eigendom?

De raad van mede-eigendom controleert of de syndicus het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen goed uitvoert. Deze maakt halfjaarlijks een verslag op met een overzicht van haar bemerkingen hierover en verspreidt dit onder de andere mede-eigenaars.

De raad van mede-eigendom kan ook andere taken hebben, maar deze mogen geen verband houden met de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden.

Wie mag deel uitmaken van de raad van mede-eigendom?

De raad van mede-eigendom kan enkel uit mede-eigenaars bestaan. De wetgeving bepaalt niet uit hoeveel personen de raad van mede-eigendom moet bestaan, maar in de praktijk zijn dit er minimum twee. De basisakte en meer bepaald het reglement van mede-eigendom kan eventueel het aantal leden opleggen.

Kunnen de leden van de raad van mede-eigendom aansprakelijk worden gesteld?

De syndicus is niet het enige orgaan dat aansprakelijk kan worden gesteld. De raad van mede-eigendom zelf heeft geen rechtspersoonlijkheid waardoor de individuele leden van de raad van mede-eigendom hoofdelijk aansprakelijk kunnen worden gesteld.

Voor de leden van de raad van mede-eigendom is een aansprakelijkheidsverzekering niet bij wet verplicht. Deze verplichting kan wel in het reglement van mede-eigendom worden opgelegd.

Wanneer de leden van de raad van mede-eigendom willen voorkomen dat zij in geval van schade aansprakelijk worden gesteld, kunnen zij best een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Aangezien zij hun functie meestal kosteloos vervullen, zal deze verzekering doorgaans door de vereniging van mede-eigenaars worden betaald.

Annemie Bamps, gedelegeerd bestuurder B-Cover
Peter Leyseele, juridisch adviseur appartementsrecht

Blogberichten

Waterschade in appartementsgebouwen, beter voorkomen dan genezen!

De meeste schades die zich in appartementsgebouwen voordoen, zijn waterschades. Meestal gaat het om lekken in leidingen, waterinfiltratie via gevels of terrassen of schade door waterinsijpeling via het dak.

Een waterschade kan grote gevolgen hebben. Het zijn namelijk bijna altijd waterschades die ervoor zorgen dat er verhoogde vrijstellingen of tariefverhogingen in de brandpolis worden opgelegd. In sommige gevallen kan de brandverzekeraar de polis zelfs opzeggen.

Eens de schadestatistiek van een gebouw ‘bevuild’ is met meerdere waterschades, kan het moeilijk worden om op de markt een verzekeraar te vinden die de waarborg waterschade nog wil verzekeren. Een verzekering staat immers enkel in voor de vergoeding van plotse en onvoorzienbare schades en is geen onderhoudscontract!

Hoe kunt u waterschade voorkomen?

  • Laat dakgoten en andere afvoersystemen regelmatig onderhouden.
  • Controleer de kleur van het water: donker of bruinkleurig water na een periode van afwezigheid kan wijzen op roest in de leidingen, wat de oorzaak kan zijn van een lek in de toekomst.
  • Kijk de aansluitingen van uw bad en douche regelmatig na om beginnende lekken tijdig te ontdekken.
  • Als de watertoevoer niet werkt, voorziet u best uw wasmachine of afwasmachine met een blokkeringssysteem.
  • Sluit het water af wanneer u gedurende een langere periode uit huis bent.
  • Kijk bij hevige regenval na of er geen water is binnengesijpeld in de garage of in de kelder.
  • Laat barsten in de gevel tijdig herstellen om waterinsijpeling via gevels en terrassen te vermijden.

Wat kunt u doen als er zich toch waterschade heeft voorgedaan?

  • Sluit de elektriciteit af als het water zich in de buurt van een elektrische installatie bevindt en doe een beroep op een vakman voordat u de stroom opnieuw inschakelt.
  • Wanneer de situatie onder controle is, laat dan de nat geworden ruimtes (muren en plafonds) drogen door te verluchten of de verwarming aan te zetten.
  • Geef het schadegeval zo snel mogelijk aan bij uw verzekeraar.
    • Verzamel het nodige bewijsmateriaal dat kan dienen voor de regeling van het schadegeval: maak een lijst op van de beschadigde goederen, neem foto’s, vraag bestekken op,…
    • Gooi geen enkel door het water beschadigd voorwerp weg: bij de aangifte van het schadegeval bij uw verzekeraar zal u immers de geleden schade moeten bewijzen.
    • Houd facturen met betrekking tot dringende (herstellings)werken die u hebt laten uitvoeren goed bij.

Wat als de blokpolis gesaneerd wordt door frequentie in waterschade?

Goed onderhoud van zowel privatieve als gemeenschappelijke delen is van essentieel belang in een appartementsgebouw. Indien er structurele problemen zijn in een gebouw, blijkt het in praktijk echter niet zo eenvoudig om deze in totaliteit aan te pakken. Niet elke mede-eigenaar is immers bereid om dezelfde inspanningen te leveren. Toch is het belangrijk om structurele herstellingswerken te laten uitvoeren. Verzekeraars kunnen namelijk bereid zijn om de waarborg waterschade terug in te lassen of de verhoogde vrijstelling te herzien mits voorlegging van facturen waaruit blijkt dat er structurele werken hebben plaatsgevonden.

Ons advies

Laat het niet zover komen! Indien mede-eigenaars geen structurele werken willen laten uitvoeren omdat deze een te hoge kost met zich meebrengen, kan men ook een lening afsluiten op naam van de VME. Ook een degelijk opgebouwd reservefonds kan soelaas bieden voor grote werken. Indien enkele mede-eigenaars er tijdens een algemene vergadering voor zorgen dat onvoldoende meerderheid bereikt wordt om de nodige werken te laten uitvoeren, zou men ook naar een vrederechter kunnen stappen om via deze weg alsnog een beslissing af te dwingen.

Annemie Bamps, gedelegeerd bestuurder B-Cover

Bronnen: